建物の賃貸借と法律


 賃貸建物には、アパート、賃貸マンション、貨家、貸事務所、貸店舗などがあります。こうした建物の賃貸借に関しては民法の賃貸借の規定、あるいは民法の特別法である借地借家法の規定などが適用されます。
 なお、この民法と借地借家法の関係は、特別法である借地借家法が優先して適用されますので、建物の賃貸借では、借地借家法が最も重要な法律の規定となります。閙普通借家権と定期借家権借地借家法では、借家人を保護するための規定が多くあります。例えば、更新拒絶における正当事由の規定です。普通の借家契約は、期間が満了しても、当然には終了しません。借主が住み続けたいと希望すれば、自動的に更新されるからです。貸主が更新を拒絶するためには、どうしても返してもらわなければならないという切実な事情が必要ですが、それが認められることはあまりありません。

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 結局、借主としては、半永久的に住み続けられますのでとても有利なことだといえるでしょう。ところが反面、貸主にとっては、いったん貸してしまったからには、よほどのことがない限りは返してもらえないことを意味します。どうしても返してもらおうと思えば、高額の立退料を支払わなければなりません。なお立退料の相場は「家賃の200か月分」といわれたこともありましたが、それ以上のケースも少なくなかったのです。
 このようなことから、「どうせ立退料を取られるくらいなら貸さないでおこう」と考える家主が出てきました。つまり借主を保護しようとするあまり、良質な賃貸住宅の供給が阻害される結果となっていったのです。これに対して、平成12年(2000年)3月1日から導入されたのが、定期借家契約というもので、この契約では期間満了後の更新がありません。例えば「2年」とか「3年」の約束で契約をした場合、それだけの期間が経過すれば、契約は終了してしまうのです。
 これならば立退料を請求されるおそれもありませんから、貸ししぶっていた家主も部屋を貸すようになるわけで、現にこの制度が発足してから、これを利用しての賃貸事例が増えています。ただし、一般的には通常の賃料より多少安くなります。

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【普通借家契約と定期借家契約の相違点】
普通の借家契約は貸主と借主の合意により契約は成立するなど、手続きは定期借家契約に比べて容易になっています。契約の終了の際も通知が必要など、定期借家契約では、一定の法律行為をすることが要求されていますので、注意が必要です。


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